FAQ

Vous nous posez fréquemment des questions sur nos projets et la manière dont nous les accompagnons. Voici de quoi répondre à votre intérêt. Bonne lecture!

 

QUESTIONS GENERALES

Qui est cOarchi? 

cOarchi coconçoit et accompagne des projets de rénovation urbaine ou péri-urbaine qui créent du logement de qualité en association à d’autres fonctions vitales, dans le but de contribuer à une transformation sociétale durable.

Ce service est proposé par le bureau Twyce Architects, co-fondé par Michel Toussaint et Christophe De Nys en 2008. L’équipe dédiée à cOarchi compte aujourd’hui 17 collaborateur.rice.s. 

Quel est l’avantage d’être accompagné.e par cOarchi?

cOarchi dispose de plus de 10 ans d’expérience dans l’accompagnement de projets d’habitat groupé. Nous sommes votre interlocuteur unique pour les questions humaines, financières et architecturales du projet, ce qui facilite sa réussite. 

Conscient de la difficulté et de la lenteur du processus classique de constitution d’habitats groupés, cOarchi propose en effet un service global d’accompagnement des futurs cohabitant.e.s, permettant de respecter un délai équivalent à celui de la rénovation ou construction d’un logement unifamilial classique. Nos services comprennent:

• la mise en relation des candidat.e.s à la cohabitation et la constitution du groupe: sur base de l'analyse fine de leurs aspirations et de leurs moyens, à l'aide des outils d'intelligence collective, nous favorisons la création de liens forts, durables et inspirés... afin de former un groupe prêt à l'acquisition collective et à sa vie commune future;
• l’aide individuelle aux ménages dans la formulation de leurs besoins;
• l’aide à l’acquisition collective du site;
• l’élaboration du projet architectural et technique sur mesure (logements individuels et espaces partagés);
• l'accompagnement jusqu'à l'entrée dans les lieux: l’organisation et la facilitation des réunions en intelligence collective, la formation à la gouvernance partagée, l’arbitrage des intérêts individuels et collectifs.

Quand la prochaine séance d’information générale aura-t-elle lieu?

L’enregistrement vidéo de notre dernière séance d’information générale sera prochainement disponible sur notre site web. Il n’y a pas d’autre séance programmée pour l’instant.

Comment puis-je être tenu.e au courant de votre actualité?

Toute personne intéressée par nos projets est invitée à nous en faire part en complétant notre questionnaire ici. Vous serez ainsi enregistré.e dans notre base de données. Nous informons notre réseau de chaque nouveau projet via notre newsletter, notre site web et notre page Facebook.

Quelle implication personnelle un projet d’habitat groupé demande-t-il?

Tout au long du développement du projet (environ trois ans), le groupe au complet se réunit en réunion plénière, à une fréquence d’une à deux fois par mois. Chaque participant.e fait également partie d’un ou plusieurs cercles thématiques (finances, architecture et techniques, communication, aspects juridiques, etc.), c’est-à-dire des plus petits groupes qui règlent des questions internes au groupe, préparent et assurent le suivi des sujets discutés en réunions plénières.

En fonction des décisions du groupe concernant certains aspects du projet (par exemple, réemploi de matériaux in situ, ou réalisation de certaines finitions soi-même), l’investissement requis en temps et en énergie varie d’un projet à l’autre.  

En ce qui concerne la partie privative de son logement, chaque ménage est amené à rencontrer régulièrement l’architecte en charge de la co-conception de son logement. Il s’agit de 5 à 10 entretiens durant les 12 à 18 mois que dure la préparation du chantier.

Quels sont les risques d’échec d’un projet accompagné par cOarchi ?

Le principal risque d’échec d’un projet accompagné par cOarchi est de ne pas parvenir à réunir le groupe de candidat.e.s nécessaire pour pouvoir faire offre commune dans les délais de mise en vente du bien proposé par le groupe.

A ce jour, après l’achat du bien et la constitution du groupe, aucun projet accompagné par cOarchi n’a échoué.

Quelle est votre approche de la mixité socio-économique dans vos projets ? 

Nous favorisons l’inclusion et la solidarité dans la plupart des projets que nous accompagnons. Il s’agit notamment d’intégrer au projet des espaces partagés, certains destinés aux futurs habitants, et d’autres ouverts aux habitants des environs.

Par ailleurs, le choix des unités, la répartition des coûts, les frais liés aux travaux et à l’entretien, se font habituellement sur des bases solidaires qui tiennent compte, dans une certaine mesure, des besoins et des moyens de chacun.

cOarchi accompagne également les groupes dans le choix d’une structure juridique de l’habitat groupé qui soit la plus adaptée à leurs valeurs. D’autres formes que la copropriété sont parfois retenues afin d’assurer plus de solidarité, de flexibilité et de pérennité du projet, par exemple le CLT (Community Land Trust).

 

ASPECTS FINANCIERS

Comment calculez-vous le prix au m² d’un projet?

Au contraire des prix annoncés dans les ventes immobilières, les fourchettes de prix que nous annonçons comprennent l’ensemble des frais : l’achat des parties privatives et communes, la rénovation totale ou la construction de ces parties, y compris la TVA (6% ou 21% en fonction de la nature du projet), les études techniques et les honoraires des architectes, de même que les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Cela représente au total souvent deux à trois fois le prix d’achat du bâtiment, du fait de l’intégration de tous les frais décrits dans les fourchettes de prix annoncées.

Les prix sont annoncés au m² brut extérieur murs: 

• surface brute “extérieur murs”: surface comptée depuis l'extérieur des murs de façade et à l'axe des murs mitoyens;
• surface brute “intérieur murs”: surface comptée depuis l’intérieur des murs de façade et l’intérieur des murs mitoyens.

Le ratio surface brute extérieur murs/surface brute intérieur murs est de l'ordre de 1,2.

Quel est le seuil d’accessibilité des projets accompagnés par cOarchi ?

En fonction de la localisation du bien, de son caractère exceptionnel et des prix du marché, le prix d’un logement en habitat groupé peut varier entre 2500 et 4500€/m2 brut extérieur murs, tous frais compris (fourchette non contractuelle). 

cOarchi prévoit habituellement une rénovation importante des bâtiments, notamment pour atteindre une qualité architecturale et  une performance environnementale élevée. Le niveau de rénovation et de finition est discuté et décidé avec les futur.e.s habitant.e.s en fonction de leur budget.

Par ailleurs, choisir de vivre en habitat groupé, c’est aussi envisager de disposer d’une grande quantité d’espaces de vie partagés en plus de son logement, qui prolongent l’espace strictement privatif. Par exemple, en achetant 100 m² privatifs, vous pouvez vivre dans 200 m², voire même dans 1000 m² (en fonction du projet).

Quels frais dois-je prendre en compte dans un projet d’habitat groupé accompagné par cOarchi?

D’une part, les frais “classiques” d’un projet de construction/rénovation:

• acquisition du terrain / bâtiment;
• frais de notaire + droits d’enregistrement;
• travaux: construction / rénovation, y compris TVA;
• honoraires des architectes et études techniques (géomètre, stabilité, techniques spéciales, PEB…); pour des questions spécifiques (par exemple: acoustique, étude de sol...) et sur demande du client, nous faisons appel à des bureaux d’étude spécialisés. Ces coûts sont évalués selon l’enveloppe budgétaire disponible et sont annoncés avant toute prestation.

D’autre part, le montant des honoraires de cOarchi pour l’accompagnement de projet:

• 90 euros/m² brut extérieur murs de votre habitation;
• dont +/- 1000 euros de participation par unité aux frais de montage du dossier pour faire l’offre commune d’achat. Nous déduisons ces frais de nos honoraires si l’offre d’achat du bâtiment est acceptée.

Qu’est-ce qui est compris dans le montant des travaux estimé par cOarchi?

La construction ou rénovation du logement et des parties communes aux dernières normes en vigueur et “prêt à habiter”, TVA incluse. Les choix se feront en toute transparence avec le.la futur.e habitant.e qui pourra décider de faire certains travaux lui.elle-même ou de réutiliser des matériaux récupérés ou recyclés pour améliorer l’empreinte écologique du projet.

Sont compris également les honoraires des architectes et des études techniques.

L’achat et les travaux des parties communes sont-ils compris dans le prix annoncé ?

Oui.

Puis-je faire un crédit hypothécaire pour l’achat de ma part dans ce projet ?

Oui.

Puis-je envisager un crédit-pont pour ce type d’opération ?

Oui

Puis-je profiter d’un abattement sur les frais d’enregistrement ? 

Oui, sauf si l’achat se fait en indivision.

Puis-je choisir la banque de mon choix ?

A priori oui. Toutefois, dans le cas le plus fréquent où le groupe achète le bâtiment avant de disposer d’un permis d’urbanisme qui permettra de le diviser en logements individuels, l’achat se fait en “indivision”. Ceci implique souvent qu’une seule banque est désignée pour l’ensemble des crédits hypothécaires qui doivent prendre le bien à acheter en garantie. Peu de banques acceptent en effet d’être plusieurs à “partager” la garantie (et surtout de passer après les autres en cas de problème, ce qu’on appelle “prendre une hypothèque de second rang”). Le plus souvent, le groupe convient de s’adresser à une banque éthique qui connait bien et accepte les conditions particulières d’un habitat groupé.

Puis-je financer mon achat auprès du Fonds du Logement?

A priori oui. Cependant, en fonction de la nature du projet (notamment quand il s’agit de bâtiments non encore divisés en logements ou disposant d’un permis), l’ensemble des candidat.e.s est amené à choisir le même organisme de crédit, car rares sont ceux qui acceptent d’être en second rang pour l’hypothèque (voir question précédente).

Quelle est la clé de répartition du coût des travaux pour chaque unité?

Cette question fait partie des décisions prises par le groupe au cours de son accompagnement en intelligence collective. S'il y a une clef de répartition, elle peut donc varier d’un projet à l’autre. Ces clefs utilisent des données objectives telles que l'ensoleillement, les surfaces vitrées, l'étage, les espaces extérieurs, la facilité d'accès ou toute autre donnée décidée en commun.

A quel montant de charges d’occupation dois-je m’attendre dans ce type de projet ? 

Ce montant dépend entre autres de la performance énergétique du bâtiment et de la clef de répartition convenue entre les occupant.e.s. Il n’est en général pas estimé au moment de l’étude de faisabilité. Il diffère peu pas des frais classiques liés à un logement “standard” dans une copropriété. 

A quel montant de frais d’entretien communs dois-je m’attendre dans ce type de projet ? 

Ces frais liés aux espaces partagés propres à un habitat groupé sont compensés par la cogestion et la participation des habitants aux tâches communes. Il s’agit généralement de petits travaux partagés qui forgent les liens du groupe suivant les possibilités et capacités de chacun.e (comptabilité interne, entretien du jardin, remise en peinture de la salle commune, etc).

Quelle est la clé de répartition des charges communes?

Cette question fait partie des décisions prises par le groupe au cours de son accompagnement en intelligence collective. La clé de répartition peut donc varier d’un projet à l’autre.

Des demandes de primes seront-elles introduites auprès des instances concernées?

Oui. C’est toujours le.la futur.e habitant.e qui introduit la demande de prime et est responsable du montant de la prime qu’il.elle obtiendra, car cela dépend de sa situation personnelle au moment de l’introduction du dossier. cOarchi aide à remplir les documents relatifs aux demandes en fournissant les informations requises. 

 

PROPOSITIONS DE PROJETS

Nous sommes un groupe qui souhaite habiter ensemble. Pouvons-nous vous contacter?

Avec plaisir. Nous montons des projets de minimum 8 à 10 lots et plus généralement de 15 à 30, ce qui nous semble être une taille optimale pour la qualité des projets et des collectifs d’habitat groupé.

Veuillez nous envoyer à info@coarchi.be la description de votre groupe:

• nombre de ménages
• composition de chaque ménage
• âge des participant.e.s
• langue(s) parlée(s)
• au complet ou à agrandir?
• budget total envisagé pour le projet

J'ai un lieu où j’aimerais former un habitat groupé. Puis-je vous contacter? 

Avec plaisir. Nous montons des projets de minimum 8 à 10 lots et plus généralement de 15 à 30, ce qui nous semble être une taille optimale pour la qualité des projets et des collectifs d’habitat groupé.

Veuillez nous envoyer à info@coarchi.be les caractéristiques du lieu:

• commune
• état du site (à construire, à rénover, prêt à habiter)
• superficie du site estimée (ha)
• surfaces habitables estimées (m²)
• plans
• photos